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🟩 인트로: 전세사기, 나만은 안 당할 줄 알았는데…
최근 몇 년 사이 뉴스에서 빠지지 않는 단어, 전세사기.
2025년 현재도 피해 사례는 계속되고 있으며
특히 청년·신혼부부·1인 가구를 중심으로 피해가 집중되고 있습니다.
“집도 괜찮고 보증금도 적당해서 계약했는데, 알고 보니 근저당 설정이…”
“집주인 연락 안 되고, 세입자만 수십 명…”
전세사기는 한 번 당하면 수천만 원의 손해와 정신적 고통이 뒤따릅니다.
이번 글에서는
✅ 전세사기의 실제 유형,
✅ 계약 전 필수 확인 사항,
✅ 예방을 위한 실전 노하우,
✅ 전세보증금 보호 방법까지
2025년 기준으로 가장 현실적이고 실효성 있는 전세사기 예방법을 정리해드립니다.
🟦 1. 전세사기란? 한 번 당하면 모든 게 무너진다
전세사기는 법적으로 **‘고의로 세입자의 전세보증금을 돌려주지 않기 위한 계약 및 운영 행위’**를 의미합니다.
| 전형적인 수법 | 설명 |
| 깡통전세 | 매매가보다 전세보증금이 더 높은 상태 |
| 이중 계약 | 하나의 집에 여러 명에게 동시에 전세 계약 |
| 전입·확정일자 선점 방지 | 사기꾼이 먼저 전입해서 보증금 우선순위 확보 |
| 대리인 사칭 | 진짜 집주인인 척 계약 체결 |
| 경매유도형 사기 | 집을 고의로 경매에 넘겨 보증금 미반환 |
✅ 세입자가 아무리 선의였다고 해도, 사후 구제는 매우 어렵습니다.
🟨 2. 전세사기 예방을 위한 5단계 필수 점검
✅ ① 등기부등본 확인은 필수
- 반드시 계약 직전 최신 등본(1일 이내) 확인
- 소유자, 근저당권, 가압류 여부 확인
- 발급처: 정부24, 대법원 인터넷등기소
✅ ② 전세가율 80% 이상은 피하자
- 전세가 / 매매가 비율이 80%를 넘으면 위험
- 매매가 대비 전세보증금이 너무 높은 물건은 피하기
✅ ③ 확정일자 + 전입신고는 당일에
- 계약 당일 전입신고와 확정일자 꼭 받을 것
- 그래야 보증금 우선순위 확보 + 법적 보호 가능
✅ ④ 집주인 실소유 여부 & 채무 상태 확인
- 계약 전 집주인 본인인지 신분증 + 등기부 대조
- 대리인일 경우 위임장, 인감증명서 필수 확인
✅ ⑤ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
- HUG나 SGI 보증보험이 가입 가능한지 사전 확인
- 가입 불가한 물건은 전세사기 위험이 높을 가능성 큼
🟩 3. 전세보증보험, 꼭 들어야 하나요?
YES. 요즘은 필수입니다.
| 항목 | 설명 |
| 운영기관 | 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) |
| 가입조건 | 임대차계약서, 전입신고, 확정일자 |
| 보장범위 | 계약 종료 후 보증금 미반환 시 → 보험금 지급 |
| 보험료 | 보증금과 지역에 따라 차등 (대체로 수십만 원 수준) |
💡 집주인이 동의하지 않아도 세입자 단독 가입 가능한 상품도 존재
🟦 4. 사기 피해를 막는 체크리스트 (계약 전)
| 체크 | 항목설명 |
| 등기부등본 소유주 일치 여부 | 임대인과 등기부 명의자 일치 확인 |
| 근저당/담보 설정 확인 | 채권최고액 vs 전세금 비교 |
| 시세 대비 전세금 비교 | 전세가율 70% 이하 추천 |
| 주변 세입자 수 | 지나치게 많은 세입자 = 위험 |
| 해당 건물 전세보증보험 가입 이력 | HUG 통해 확인 가능 |
✅ 위 항목 중 하나라도 이상 징후가 있으면 반드시 전문가와 상의
🟨 5. 이런 전세는 피하세요! (위험 시그널)
- “보증금 싸게 해줄게” → 시세보다 너무 낮은 전세
- “대리인이 계약합니다” → 본인 확인 불가
- “입주 전 입주금 전액 요구” → 돈 받고 잠수 가능
- “등기부는 이따가 보내드릴게요” → 즉시 발급 거부 시 경계
- “전세보증보험 필요 없어요, 믿으세요” → 무조건 의심
📌 전세는 ‘직관적으로 이상하다’ 싶을 땐 90% 이상 확률로 문제가 있습니다.
🟩 6. 전세사기 피해 발생 시 대처법
| 단계 | 설명 |
| 1단계 | 즉시 전입신고 + 확정일자 등록 |
| 2단계 | 계약 해지 통보 + 보증보험 접수 |
| 3단계 | 내용증명 발송 및 법률상담 |
| 4단계 | 지자체·HUG 피해지원센터 신고 |
| 5단계 | 경매배당 신청 또는 보증금 반환소송 |
✅ 피해 발생 시 가장 빠르게 움직이는 것이 핵심입니다.
🟨 7. 전세사기 예방을 위한 정책 제도 (2025년 기준)
| 제도 | 설명 |
| 전세사기 특별법 | 피해자 등록 시 긴급자금 + 대체 주택 지원 |
| 전세보증보험 확대 | 1인 가구, 청년, 무직자도 가입 가능 |
| 보증금 보호 의무 고지제 | 중개사무소에서 보증금 보호 설명 의무 |
| 깡통전세 DB 제공 | 국토부/서울시 등에서 위험물건 리스트 공개 |
💡 정부 제도도 점점 강력해지고 있으니, 제도 활용도 중요
🟦 마무리: 전세사기, 예방이 최고의 방어입니다
전세사기는
계약서 한 장, 서류 한 줄을 제대로 확인하지 않아 발생하는 피해입니다.
✅ 계약 전 등기부등본,
✅ 집주인 실명 확인,
✅ 보증보험 가입 여부 체크만 철저히 해도
웬만한 전세사기는 피할 수 있습니다.
2025년에도 여전히 위험한 전세 시장,
스스로를 지키는 가장 강력한 무기는 바로 ‘정보’입니다.