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🟩 인트로: 1주택자, 정부가 가장 챙기는 실수요자
요즘 부동산 정책을 살펴보면
무주택자는 청약 기회가 많고, 다주택자는 세금 폭탄을 맞습니다.
그렇다면 1주택자는?
놀랍게도 정부는 1주택자를 실수요자로 분류해 다양한 혜택을 제공하고 있습니다.
세제 혜택부터 대출 우대, 양도세 감면, 종부세 공제까지…
잘만 활용하면 수천만 원의 절세 효과도 가능하죠.
이번 글에서는
✅ 2025년 기준으로 1주택자가 받을 수 있는 각종 혜택과
✅ 절세 전략,
✅ 주의해야 할 조건까지
한 번에 정리해드립니다.
🟦 1. 1주택자 정의부터 정확히 알고 가자
| 구분 | 설명 |
| 1주택자 | 본인 + 배우자 + 세대원 모두가 1주택만 소유한 경우 |
| 일시적 2주택자 | 기존 주택을 팔기 전 새 주택을 취득한 경우 → 조건 충족 시 ‘1주택자’로 간주 가능 |
✅ 일시적 2주택자의 경우, 일정 기간 내 기존 주택 처분 시 1주택자로 간주돼 혜택 유지 가능
🟨 2. 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택
1주택자에게 가장 큰 혜택은 바로 양도소득세 비과세입니다.
| 조건 | 설명 |
| 보유기간 | 2년 이상 (조정대상지역은 실거주 2년 포함) |
| 실거래가 | 12억 원 이하 (2025년 기준) |
| 주택 수 | 1세대 1주택 유지 |
💡 예시:
- 5억에 취득한 아파트를 10억에 매도
- 조건 충족 시 양도세 전액 면제!
🟩 3. 보유세(재산세 + 종부세) 감면 혜택
✅ 재산세
- 공시가격 9억 원 이하:
→ 세율 인하 (0.05%~0.35%) - 장기보유자 & 고령자 감면 가능
→ 5년 이상 보유 + 만 60세 이상 → 최대 80% 감면
✅ 종부세
- 공시가 11억 원 이하: 종부세 비과세
- 고령자 공제 + 장기보유 공제 중복 가능
- 세액공제 최대 80%까지 가능
✅ 1주택자는 보유세 부담이 다주택자보다 훨씬 낮습니다.
🟦 4. 대출 규제 완화 및 우대 혜택
| 항목 | 1주택자 혜택 |
| 보금자리론 | 기준 만족 시 최대 5억까지 대출 가능 |
| 주택담보대출 | LTV 최대 60~70% 적용 |
| 특례보금자리론 | 실거주 목적 1주택자 → 대출 한도 상향 + 금리 우대 |
| DSR 규제 | 1주택자 기준 완화 적용 가능 |
💡 1주택자는 금융기관에서도 ‘실수요자’로 간주되며, 여러 우대 조건이 적용됩니다.
🟨 5. 청약 가점 우대 조건 유지
1주택자는
청약 시 무주택자보다 불리하지만,
일시적 2주택이 아닌 이상 청약 1순위 자격은 유지할 수 있습니다.
| 조건 | 내용 |
| 국민주택 | 1주택자는 제외 → 무주택자 우선 |
| 민영주택 | 1순위 자격은 유지 가능 (가점제는 불리) |
| 신혼특공·생초특공 | 무주택 조건 필수 → 해당 없음 |
✅ 청약 재도전 계획이 있다면 주택 수 유지 관리 중요
🟩 6. 일시적 2주택자라도 혜택 가능? (조건 충족 시)
| 조건 | 내용 |
| 기존 주택 매도 기한 | 새 집 취득 후 2년 이내 |
| 지역 조건 | 조정지역 → 기존주택 1년 내 전입, 2년 내 매도 |
| 양도세 비과세 | 조건 충족 시 1주택자와 동일한 혜택 적용 |
💡 ‘타이밍 관리’만 잘하면 일시적 2주택자도 1주택자 혜택 유지 가능
🟦 7. 1주택자 절세 전략 요약
| 전략 | 설명 |
| 장기보유특별공제 | 10년 이상 보유 → 최대 40%까지 양도차익 공제 |
| 고령자 세액공제 | 60세 이상 + 5년 이상 보유 시 보유세 감면 |
| 실거주 2년 충족 | 조정대상지역 양도세 비과세 필수 요건 |
| 부부공동명의 | 종부세 공제액 12억 원 → 절세 효과 ↑ |
🟨 8. 주의사항: 1주택자라도 ‘요건 불충족’ 시 세금 폭탄 가능
| 주의 | 포인트이유 |
| 실거주 안 하면 | 조정지역 양도세 비과세 탈락 |
| 부동산 중과세 대상 | 실수요 목적 입증 안 되면 다주택 간주 |
| 보유 기간 부족 | 장기보유특별공제 혜택 누락 |
| 1세대 기준 어긋나면 | 세대 분리해도 주택 수 증가 가능성 |
✅ 혜택 받으려면 ‘주택 수 + 보유기간 + 거주요건’ 3박자를 반드시 맞춰야 합니다.
🟩 마무리: 1주택자, 알고 있으면 혜택이 더 많아진다
정부는 실수요자 중심의 정책을 펼치고 있으며,
그 중심에는 1주택자가 있습니다.
양도세 면제, 보유세 완화, 대출 우대 등
다양한 혜택이 쏟아지는 지금,
내가 1주택자인 이유로 받을 수 있는 혜택을 정확히 알고 누리는 것이
가장 현명한 부동산 관리 전략입니다.